Cuando tomamos un crédito hipotecario, en muchos casos el primer pensamiento será el de cancelarlo lo más rápidamente posible. Sin embargo, hay diversos factores que hay que tener en cuenta a la hora de prepagar un crédito hipotecario. En este artículo conoceremos si es posible prepagar un crédito hipotecario, cómo hacerlo, cuándo hacerlo y su costo.
Índice
- ¿Puedo prepagar mi crédito hipotecario?
- ¿Qué debo hacer para prepagar mi crédito hipotecario?
- ¿Cuál es el costo de prepagar mi crédito hipotecario?
- ¿Cuando es conveniente prepagar un crédito hipotecario?
¿Puedo prepagar mi crédito hipotecario?
Los créditos son instrumentos financieros que les permiten a sus usuarios hacer compras de gran valor en un momento dado, con la condición de cubrir intereses y cumplir con condiciones socioeconómicas que tengan las entidades que los otorguen.
En el caso de los créditos hipotecarios, éstos son otorgados por entidades financieras que evalúan rigurosamente a las personas que optan a él, con el objeto de establecer el riesgo del préstamo y por supuesto definir que la persona tenga las condiciones socio-económicas que le permitan pagar el crédito.
Es muy común que las personas opten a los créditos para la adquisición de bienes de gran valor, siendo uno de los más populares el crédito hipotecario, ya que es muy complicado reunir grandes sumas de dinero para cubrir el costo de un inmueble.
¿Qué es el Prepago?
El prepago es un derecho del cliente. El crédito hipotecario puede prepagarse de forma anticipada parcial o totalmente antes de la fecha de vencimiento previamente pactada con el banco. Sin embargo, se debe considerar la fecha de contración:
- Si el crédito hipotecario fue otorgado antes del 4 de noviembre de 1997, el prepago total o parcial implica el pago del capital reajustado hasta el día del pago efectivo y los intereses estipulados calculados sobre dicho capital, por todo el plazo pactado.
- Si el crédito hipotecario fue otorgado entre el 4 de noviembre de 1997 y el 26 de junio de 2004:
- Si el monto del crédito es superior a UF 5.000, los pagos anticipados serán convenidos libremente entre acreedor y deudor.
- Si el monto del crédito es igual o inferior a Uf 5.000, el prepago parcial o total implica el pago del capital que se anticipa más los intereses calculados hasta la fecha de pago, más la comisión de prepago.
- Los pagos anticipados inferiores al 25% del saldo de la obligación, requerirán siempre el consentimiento del acreedor.
- Si el crédito hipotecario fue otorgado después del 26 de junio de 2004:
- Si el monto del crédito es superior a 5.000 UF, los pagos anticipados serán convenidos libremente entre acreedor y deudor.
- Si el monto del crédito es igual o inferior a 5.000 UF, el prepago implica el pago del capital que se anticipa y los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo más la comisión de prepago.
- Los pagos anticipados inferiores al 25% del saldo de la obligación, requerirán siempre el consentimiento del acreedor.
Conforme a lo paztado en la escritura, en el prepago parcial del crédito hipotecario se podrá dedicir entre:
- Reducir el valor del dividendo.
- Reducir el plazo (siempre que el banco ofrezca esa alternativa).
¿Qué debo hacer para prepagar mi crédito hipotecario?
Para prepagar un crédito hipotecario debes dirigirte a tu ejecutivo de cuentas o a la sucursal de la eres cliente y solicitar una liquidación de prepago del crédito hipotecario por término anticipado, al que se refiere el artículo 31 del reglamento Sernac para Crédito Hipotecario.
Usualmente dicha liquidación contiene el monto de capital no pagado, los intereses devengados desde el último dividendo pagado y los intereses adicionales correspondientes a los costos del prepago.
El valor exacto será el correspondiente al dçia en que se realice formalmente el prepago.
Antes de realizar el prepago del crédito hipotecario debes haber cumplido las siguientes obligaciones:
- Estar al día en el pago de los dividendos.
- Si el crédito no está al día, es necesario pagar los dividendos pendientes más los gastos asociados al atraso en el pago.
- Contar con los fondos necesarios para prepagar el crédito (capital + intereses + comisiones de prepago).
Una vez prepagada la totalidad de la deuda y no habiendo otras obligaciones caucionadas por la garantía correspondiente, el banco realizará las gestiones para el alzamiento de los gravámenes que están constituidos sobre la propiedad, incluido el ingreso de la escritura de alzamiento en el Conservador de Bienes Raíces.
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¿Cuál es el costo de prepagar mi crédito hipotecario?
En el caso de los mutuos hipotecarios, el banco puede cobrar una comisión de prepago. Esta puede ser:
- En el caso de que el capital no supere el equivalente a UF 5.000, el deudor podrá anticipar su pago, aun contra la voluntad del acreedor siempre que, junto con el pago del capital y los intereses, se pague también la comisión de prepago. El monto de la comisión dependerá de si la operación es reajustable o no reajustable:
- Si la operación es reajustable, la comisión no podrá exceder del valor de un mes y medio de intereses pactados.
- Si la operación no es reajustable, la comisión no podrá exceder del valor de un mes de intereses pactados.
- Cuando el pago acticipado sea inferior al 20% del saldo de la obligación, la ley requiere siempre del consentimeinto del acreedor. Y el costo de la operación estará previamente definida en la escritura.
Tras el prepago del crédito hipotecario, los gastos generados por el otorgamiento de la escritura pública de alzamiento y de ingreso para su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces son de cargo y costo del banco. Si quieres saber más sobre esto, puedes consultar el siguiente post: ¿Cuánto cuesta una cancelación de hipoteca?
¿Cuando es conveniente prepagar un crédito hipotecario?
Se debe saber que no solo es posible prepagar un crédito hipotecario, también es posible hacer aporte al capital lo que facilita el pago de la deuda, ya que disminuyen los intereses y los montos de las cuotas a pagar, eso puede ser altamente beneficioso para la holgura ecónomica del tomador del crédito.
Es posible hacer aportes al capital con el objeto de disminuir los montos de la cuotas y de los intereses a pagar, también es posible disminuir los créditos a cancelar con la disminución de los plazos del crédito, sin embargo, sino se hacen aportes al capital se deberán pagar cuotas más elevadas, lo que en algunos casos puede comprometer la salud financiera del tomador del crédito.
El prepago anticipado de un crédito hipotecario puede suponer las siguientes ventajas:
- Mejora tu flujo de caja: pagar por adelantado tu crédito hipotecario implica que ya no tendrás que cubrir mensualmente el dividendo, por lo que podrás disponer de esa parte de tu salario mensual para otros gastos.
- Ahorra el pago de intereses.
- Aumenta tu patrimonio, al reducir una deuda y librerar un activo fijo de cargas. Así, te será más sencillo obtener otro préstamo en el caso de que lo necesites.
Sin embargo, no es favorable prepagar en todo momento, sino que dependerá de factores como los intereses, otras opciones de inversión o tener que ocupar dicha cantidad para gastos imprevistos.
Si tienes excedente en tus ingresos pero cuentas con otras deudas a corto plazo deberás establecer prioridades, y pagar en primer lugar aquellas que te supongan una mayor cuota de intereses. Si tienes excedente en tus ingresos pero tu hipoteca es adecuada y pagas cómodamente tu cuota mensual, posiblemente te interese más invertir ese dinero en otra cosa.
Es recomendable realizar los pagos anticipados durante los 5 o hasta 8 primeros años de la hipoteca, ya que es el período de tiempo en que se pagan más intereses y se aporta menos al capital.
En todo caso siempre es recomendable tomar en cuenta todas las ventajas que representa el hecho de prepagar un crédito hipotecario y evaluar si es posible hacerlo sin sacrificar la salud financiera del tomador. En algunas ocasiones, es una decisión que se toma a fin de disminuir las deudas y poder optar a nuevos créditos
Como ves, es posible prepagar los créditos hipotecarios, tanto de forma total como parcial. Pero antes de hacerlo es conveniente leer detalladamente las condiciones y procedimiento de prepago establecidos en la escritura y tener claro si es conviente o no realizar en ese momento el pago anticipado del crédito.
Recuerda que si tienes alguna pregunta o requieres de más información, puedes realizar tu consulta a continuación y te atenderemos con la mayor brevedad posible.
