Una de las formas más comunes de financiar la adquisición, construcción o remodelación mayor de una vivienda es mediante un crédito hipotecario. A diferencia de los créditos de consumo, estos préstamos -a los que también se recurre cuando alguien necesita realizar una gran inversión- se pagan a mediano y largo plazo, lo que se conoce como dividendo hipotecario.
Créditos hipotecarios
Se llaman hipotecarios porque la propiedad que se va a comprar con ese dinero, u otro bien raíz cuando el préstamo se pide para fines generales, queda en garantía a favor del banco. Esto quiere decir que, si bien el comprador puede hacer uso de la propiedad, ésta le pertenece al banco hasta que la deuda se encuentre completamente saldada. De esta manera, el banco o institución financiera se protege en caso de insolvencia del deudor.
En Chile, cuando alguien va a financiar la adquisición de un bien raíz con un crédito hipotecario, los bancos suelen ayudar a financiar un máximo de hasta un 90% del valor de la vivienda. Por lo tanto, el inversionista debe contar de antemano con el resto del dinero.
En circunstancias normales, un crédito hipotecario se suele pagar en un plazo mínimo de 5 años. Al ser plazos tan largos, se debe abonar una gran cantidad de cuotas. Por este motivo, es preciso considerar diversas variables al momento de calcular dividendo hipotecario.
¿Qué es el dividendo?
Es la cuota que se deberá pagar mensualmente por el crédito. Para saber a cuánto ascenderá es necesario incluir en el cálculo todos los gastos asociados a la solicitud de un crédito hipotecario y la posterior compra de una vivienda.
Entre estos gastos se encuentran los siguientes:
- Amortización del capital, es decir, la devolución del dinero prestado.
- Intereses o costo del crédito.
- Comisiones bancarias.
- Gastos operacionales, dependiendo del contrato se pueden incluir o bien pagar por separado e incluyen gastos notariales, tasaciones, impuestos, estudio de títulos, entre otros.
- Primas de seguros, estas también se pueden contratar por separado, pero obligatoriamente se debe contar con un seguro contra incendios y uno de desgravamen.
Fórmula para calcular el dividendo
Considerando que el valor del dinero varía a lo largo del tiempo, es necesario considerar lo siguiente:
- Monto de dinero solicitado.
- Plazo pactado para el pago del crédito.
- Tasa de interés, esta puede ser fija, mixta o variable.
Existen diversas calculadoras online que realizan esta operación, entre ellas está la de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), que utiliza una fórmula propia para calcular dividendo hipotecario.
Sin embargo, hay que considerar que existen varias fórmulas disponibles para calcular el valor del dividendo hipotecario. A continuación, se detalla una que puedes utilizar para realizar tu propio cálculo:
𝐶 = 𝐾 [{ (1 +𝑖)^ 𝑛 ∗ 𝑖 } / {(1 + 𝑖) ^𝑛 − 1} ]
Donde:
- i = Tasa de interés.
- K = Capital o Monto del Préstamo.
- n = Plazo en n° de cuotas.
- C = Cuota Fórmula calculada en base a 30 días calendario
Es importante señalar que, dependiendo de si la tasa de interés es fija, mixta o variable, el valor del dividendo también lo será. La opción más conveniente dependerá de la evaluación personal de cada cliente. Sin embargo, hay que considerar que el costo del dividendo no debería superar el 25% de los ingresos mensuales.
No existe un único crédito hipotecario que sea más conveniente que el resto, esto dependerá del perfil del solicitante en relación a las características del crédito ofrecido. Lo importante es cotizar el valor de los créditos y conocer todos los cobros legales asociados a la adquisición de este producto bancario para poder tomar una decisión informada.
