Cuando compramos una casa, contraemos una deuda con una entidad financiera, por lo que si no podemos hacer frente a los gastos de la hipoteca la primera pregunta que nos viene a la mente es ¿Qué pasa si no puedo pagar mi hipoteca?
Cuando no se puede pagar la hipoteca en los plazos y montos fijados al pedir el crédito hipotecario, el banco puede comenzar a cobrar intereses penales según las condiciones pactadas en la escritura del crédito hipotecario, los que normalmente se fijan a la tasa máxima convencional. Además si el retraso en el pago se prolonga más de 20 días el banco puede exigir el pago de los gastos de cobranza. Estos tramos están regulados en la Ley del consumidor en el artículo 37 conforme a la siguiente escala progresiva: en obligaciones de hasta UF 10, 9%; por la parte que exceda de UF 10 y hasta UF 50, 6%; y por la parte que exceda de UF 50 3%. En ningún caso los gastos de cobranza extrajudicial podrán devengar un interés superior al corriente ni se podrán capitalizar para los efectos de aumentar la cantidad permitida de gastos de cobranza.
La entidad de crédito (proveedor del crédito) debe realizar una gestión útil, sin cargo para el deudor que no puede hacer frente a los pagos del crédito hipotecario, cuyo fin sea informar al deudor sobre la mora o retraso en el cumplimiento de sus obligaciones en los quince días siguientes desde que se dió el impago. Si el proveedor no realiza esta gestión, la cantidad máxima que podrá cobrar por los gastos de cobranza extrajudicial efectivamente incurridos e indicados en el párrafo anterior, se reducirá en 0,2 unidades de fomento.
Según el artículo 39 B de la Ley del Consumidor:
Si se cobra extrajudicialmente créditos impagos del proveedor, el consumidor siempre podrá pagar directamente a éste el total de la deuda vencida o de las cuotas impagas, incluidos los gastos de cobranza que procedieren.
¿Qué pasa si no puedo pagar mi hipoteca?: Renegociación de la deuda (novación)
Cuando el consumidor del crédito hipotecario no puede hacer frente al pago oportuno de sus deudas mes a mes, puede solicitar a la entidad financiera una renegociación de la deuda para poder así hacer frente a los pagos, ya que en las renegociaciones se pueden ofrecer otros plazos o cuotas más pequeñas.
¿Qué tengo que hacer para renegociar mi deuda?
Cúando no puedes pagar la hipoteca y quieres renegociar la deuda, lo primero que tiene que hacer es ir a la entidad financiera que le concedió el crédito y renegociar un aumento de los plazos para que así se disminuya la cuota mensual.
A la hora de renegociar es conveniente considerar el aumento de la deuda, ya que al aumentar el plazo aumentan también los intereses y los gastos de cobranza, pero los intereses no pueden superar la Tasa de Interés Máxima convencional y los gastos de cobranza no pueden superar los máximos establecidos por la ley. Además al repactar la deuda, cómo se genera una nueva obligación, no es legal que la deuda se mantenga publicada en los registros de morosidad, a no ser que el consumidor tampoco cumpla con la nueva repactación de la deuda. La entidad financiera tiene 7 días para borrar tu nombre del registro de morosos.
Si el banco o la entidad financiera no quisiera renegociar la deuda, se puede ir a otra entidad financiera para efectuar la subrogación (renegociación) en esta otra entidad.
¿Qué pasa si no puedo pagar mi hipoteca?: Derecho de persecución
Es el derecho del que goza el acreedor hipotecario, y se justifica porque es titular de un derecho real de pago, y porque según el artículo 2415 del código civil el dueño del inmueble (el deudor) puede venderlo sin que haga falta que la entidad financiera lo apruebe. Entonces al conceder esa facultad en el código civil, se le otorga al acreedor el derecho de persecución porque de no ser así las garantías serán ineficaces, ya que el deudor podría desprenderse de la finca cuando quiera burlando al acreedor.
Aquí es donde entran en juego los terceros poseedores, que es todo aquel que es dueño del inmueble gravado y que no se ha obligado personalmente al pago de la deuda.
Se distinguen dos situaciones:
- El caso típico de tercer poseedor es aquel que adquiere la finca con el gravamen hipotecario. El adquirente para quedar obligado solo con el inmueble adquirido debe ser un adquirente a título singular, es decir, por compra, donación o legado.
- El caso de quien es “garante” pero no “deudor hipotecario”, es decir, quien constituye hipoteca sobre un bien propio para caucionar (avalar) deudas ajenas. Es un tercero que sólo tiene obligación real, y no personal, por lo que el acreedor no puede ejercer en su contra el derecho de prenda general
¿Qué pasa si no puedo pagar mi hipoteca?: Acción de desposeimiento
La ley no establece una forma especial para deducir la acción hipotecaria contra el deudor personal.
- Si se carece de título ejecutivo, se tramitará de acuerdo a las reglas generales de juicio ordinario y
- Si se tiene título ejecutivo, se tramitará de acuerdo a las normas del ultimo, procediéndose al embargo del inmueble y posterior subasta.
Pero no ocurre lo mismo con la acción hipotecaria que se dirige contra el tercer poseedor.
Entonces para llevar a cabo la acción de desposeimiento se sigue el procedimiento siguiente: Se notifica al tercer poseedor que tiene 10 días para pagar la deuda o abandonar la finca.
- Si el tercer poseedor opta por la primera opción el juicio se acaba ahí, y no podrá emprender ninguna acción contra el deudor personal, que a su vez es el vendedor de la finca.
- Si opta por la segunda, y abandona la finca, se procede a su venta para hacer pago al acreedor, pero esto no quiere decir que la entidad financiera (o acreedor) sea la propietaria, sino que queda a disposición de un tribunal para proceder a su realización. Además el artículo 2426 del Código Civil dice que el tercer poseedor puede recobrar la finca pagando la deuda, pues al fin y al cabo continúa siendo de su propiedad. Además según el artículo 2429 del CC:
Si fuere desposeído de la finca o la abandonare, será plenamente indemnizado por el deudor, con inclusión de las mejoras que haya hecho en ella.
- Y si no hace ni una ni otra, se inicia en su contra la acción de desposeimiento, a objeto de desposeerlo de la finca y proceder después a realizarla y obtener así el pago de crédito.
Hasta aquí que hacer cuándo no puedes pagar la hipoteca, si tienen alguna duda, o alguna información que pueda servir de mejora dejarla en los comentarios!
